Kovács Klára
Az első lakástól az utolsó részletekig

Február 1-jével indult útjára a már a születése előtt is sokat bírált Fészekrakó program. A Gyurcsány-kormány lakástámogatási elképzelése szerint könnyebb lesz a 35 évnél fiatalabb, gyermekes családok első lakáshoz jutása. A Fidelitas által csak Kakukkfészek-programnak csúfolt elképzelést leginkább az életképtelensége miatt bírálják, politikai és szakmai körökből egyaránt. Az érintettek azonban másként vélekednek, legalábbis az első napokban tapasztalt meglepően nagy érdeklődést alapul véve. 

Lakópark és panelerdő. A szélsőségek találkoznak

A várakozásokon felül nagy az érdeklődés a Fészekrakó program iránt, ami azt mutatja, hogy jó irányban haladunk - mondta lapunknak Borsi László, az Országos Lakás és Építésügyi Hivatal (OLÉH) elnöke. A bírálókkal ellentétben Borsi meggyőződődése, hogy hathatós segítséget nyújt a program az első lakás megszerzésében. A Fészekrakó program négy elemből áll, amely kevés megtakarítással rendelkező, gyermekes családok számára segíti a lakhatást megoldani. Azoknak a családoknak, melyek nem tudnak hitelt felvenni, lakbértámogatással, azok számára, akik használt lakást tudnak venni, félszocpol juttatásával, azoknak pedig, akik újlakást vásárolnak, szocpollal, és - az előző esethez hasonlóan - állami kezességvállalással nyújt támogatást az állam. Új lakást vásárló családok esetében házaspárok, de élettársak, sőt gyermekeiket egyedül nevelő szülők is igényelhetnek kedvezményes hitelt, elégséges 10 százalékos önrésszel rendelkezni abban az esetben, ha mindkét fél 30 évnél fiatalabb, és még nem rendelkeznek ingatlannal. 
A program előnye, hogy az önrész kiváltható a gyermekek után járó szocpollal is, így akár önrész nélkül is lakáshoz juthatnak, vásárolhatnak vagy építkezhetnek. Kikötés azonban, hogy a kiszemelt ingatlan értéke a fővárosban és nagyobb városokban nem lehet 15 millió, vidéken pedig 12 millió forintnál magasabb. Borsi László kérdésünkre kifejtette, ez a felső értékhatár az ingatlan telekár nélküli részére vonatkozik. A telekhányad általában a megadott négyzetméter árának 20 százaléka, tehát ennek megfelelően Budapesten 18, vidéken pedig 14,4 milliós lakásig lehet gondolkodni - mondta az elnök. Ennél drágább lakás vásárlását nem támogatja a program. 
A használt lakást vásárlók esetében némely ponton más szabályok lépnek életbe. A megvásárolható ingatlan értékének felső határa a fővárosban és a nagyobb városokban 12, vidéken pedig 8 millió forint, amely szintén telekár nélkül értendő, és ennek megfelelően a telekhányaddal, azaz mintegy 20 százalékkal emelkedhet az értékhatár. A használt lakást vásárolni szándékozó házaspárok, élettársak, illetve gyermekeiket egyedül nevelő szülők nem lehetnek 35 évnél idősebbek, és nem rendelkezhetnek ingatlannal. A gyermekeik után ők is igénybe vehetik a szocpolt, amelyet önrészként is használhatnak, ám ennek összege fele a szocpolnak. A hitelek kamata az új lakásoknál 6,5, használtaknál pedig 8 százalék. 
A hitelügyintézést ugyanúgy kell elindítani, mint az eddig is működő lakáshitel-konstrukciók esetében: a megfelelő papírokkal és igazolásokkal kell jelentkezni a kiválasztott bankoknál. Az állami garanciavállalás nem igényel eltérő ügymenetet. Kezes, vagy adóstárs nem szükséges. 

Kikötések

A rendelet több kikötést is tett. Így a Fészekrakó programban állami garanciával megvásárolt ingatlanokat - az eredeti 10 helyett - 5 évig nem lehet eladni. Borsi László hangsúlyozta, ez nem azt jelenti, hogy ez idő alatt ugyanabban az ingatlanban kell élni, mert újabb lakás vásárlásakor a bankok átvezetik a hitelt. Természetesen ez csak abban az esetben lehetséges, ha még a szerződéskötés előtt sikerül megegyezni ez ügyben a bankkal. Erre tehát az ügyfeleknek kell figyelni - figyelmeztetett Borsi. 
Az eredeti elképzelés puhítása nem csak a 10 éves moratórium 5 évre való csökkentésében merült ki, hanem az állami kezességvállalás díjának elengedésében is. Több tízezer forintot spórolhatnak meg ugyanis a hitelfelvevők azzal, hogy az idén biztosan nem kell megfizetni a hitel összegének 2 százalékát kitevő úgynevezett garanciadíjat. Elvileg jövő év januárjától már ki kellene fizetni, de - mint Borsi kifejtette - egy majdani vizsgálat után döntenek majd arról, hogy bevezetik-e vagy nem. 

A számok nyelvén

A programot a legtöbb bírálat a magas törlesztőrészlet miatt érte és éri a mai napig. Az alacsony önrész miatt a legfontosabb az alapos számvetés, a család valós anyagi erejének reális felmérése. A hitelfelvétel csak abban az esetben ajánlott, ha a havi jövedelem legalább háromszorosa a törlesztőrészletnek. Ennél kisebb jövedelem esetén nem biztosított a hosszú távú fizetőképesség. 
Az Otthon Centrum egy 30 év alatti, kétgyermekes házaspár esetére készített modellszámítás szerint ha két szobás, 15 milliós új lakást szeretnének venni, 2,4 milliós szocpolt igényelhetnek, ami önrésznek számít. Emellett azonban 12,6 milliós hitel felvétele szükséges még. Az állam ebből a tételből 2,1 millióra vállal kezességet, a bank pedig 10,5 milliót hitelez meg. A példánkban szereplő család ekkora hitelt 20 éves futamidő során havi 88 ezer forintos törlesztőrészlet mellett tud visszafizetni. Ám ehhez még hozzá kell számolni a 2,1 milliós állami kezességvállalásra megkapott hitel után havonta fizetendő 16 ezer forintot is, így a család összesítve havi 104 ezer forint fizetési kötelezettséget vállal magára! 
Ha ugyanez a család használt lakást vásárol, szintén önrész nélkül, némileg kedvezőbben alakul a törlesztőrészlet. Két gyermekre 1,2 milliós szocpolt kaphatnak, amely után a fennmaradó 10,8 millióból a bank révén 5,76 millió, az állami kezességvállalás révén pedig további 5 millió hitel vehető fel. A havi törlesztőrészlet esetükben 20 éves futamidőre 79 ezer forint. Egy olcsóbb, például egy 6 milliós panellakás vásárlása viszont „csak” 46 ezer forintos terhet jelentene e családnak. 
Használt lakás vásárlását tervezőknek érdemes körülnézni némely fővárosi bel- vagy peremkerületben. A belvárosban, például a VIII. kerületben már 220 ezer Ft/nm-es lakások is találhatók. Vidéken jóval kedvezőbb a helyzet, sok helyen már 3-5 millióért lakáshoz lehet jutni. Így a havi törlesztőrészlet is alacsonynak mondható, akár 20-25 ezer forint lehet, ami könnyebben bevállalható. 
Lapunknak nyilatkozó szakértők hangsúlyozták a vagyoni helyzet pontos felmérésének a fontosságát, a hosszú időszakra vonatkozó teherbírás kalkulálását. Banki körökben közismert, hogy az elmúlt évben megszaporodott azoknak a száma, akik nem tudták fizetni a törlesztést, így elveszítették otthonaikat. 

Bírálatok össztüzében

A program bírálói szerint ekkora terhet lényegesen kevesebb család képes felvállalni, mint amennyivel a kormány számol. A Fidelitas Kakukkfészek-programnak nevezte a kezdeményezést, mondván, a „fészek” eredeti tulajdonosa nem tud majd megmaradni benne, kiesik, és helyette más fog benne lakni. Úgy vélik, csak a magas keresetű, diplomával rendelkezők tudnak majd élni az új lehetőséggel. Azt is bírálják, hogy túlságosan alacsony a korhatár, hiszen ebben az életszakaszban sok a diplomás munkanélküli, nehezebb jobban fizető állást megragadni és megtartani és emellett éppen e korosztályra nem jellemező manapság a családalapítás és a gyermekvállalás. Sokan azt sem értik, miért tesz különbséget az életkorban az állam azok között a fiatalok között, akik használt, illetve akik új lakást vásárolnának. 
A bírálók kifogásolják azt is, hogy túlságosan alacsonyan húzták meg a megvehető lakások értékhatárát. Új lakást 15-18 millióig, illetve használtat 12-14 millióig lehet vásárolni. Ezért inkább a peremkerületekben, főként lakótelepi panellakások, illetve kisebb vidéki településeken levő lakások jöhetnek szóba. Elképzelhető az is, hogy a Fészekrakó programnak köszönhetően kapósabbak lesznek a panellakások, és a kereslet bővülése miatt emelkedhet az áruk.